Entre voisins

Quelques notions pouvant susciter des questionnements de la part des administrés
à l’occasion des projets d’aménagement, de construction et de travaux divers,
ceci afin de conserver de bons rapports entre voisins.

Le tour d’échelle

Le tour d’échelle n’est pas une servitude légale mais un usage permettant le passage sur la propriété voisine pour y poser une échelle ou un échafaudage afin d’exécuter des travaux sur un bien immobilier dont on est propriétaire et pour lesquels tout autre accès est impossible.

L’accord préalable du voisin est nécessaire, sauf recours au juge en cas de désaccord.

L’accès dont on dispose alors est un droit de passage temporaire. Les travaux à réaliser doivent être nécessaires à la conservation du bien : ce sont des travaux d’entretien et de réparation indispensables pour le maintien en bon état du bien existant. La construction d’un bâtiment neuf ne peut donc faire l’objet d’un tel droit de passage. Cependant, il a été accepté par le juge dans des cas exceptionnels un tour d’échelle pour procéder à des travaux de raccordement ou la réalisation de travaux de finition (crépissage, pose d’enduit) sur un ouvrage nouvellement construit.

Le demandeur doit prouver l’impossibilité d’effectuer les travaux sans accéder au fonds voisin, cet accès ne pouvant être admis par pure commodité, ni même dans un objectif d’économie.

Pour éviter tout litige ultérieur, il est conseillé de formaliser l’autorisation de tour d’échelle par un accord écrit entre les parties, précisant :

– La durée des travaux, et dates de début et de fin de travaux ;
– Les dates et heures de passage ;
– Les précautions à prendre pour ne pas endommager le fond voisin ;
– Les conditions et itinéraires d’accès ;
– L’encombrement au sol (marge d’empiètement).

Il est conseillé d’établir un état des lieux contradictoire avant et après les travaux. Des photographies peuvent faciliter la rédaction du document.

Le voisin qui subit le tour d’échelle peut prétendre à un dédommagement pour les préjudices causés (gêne, dégradations, …) par le versement d’une indemnité et/ou la remise dans l’état initial de son bien.

Cette servitude peut être établie à l’amiable par voie conventionnelle ou par décision judiciaire. A défaut d’entente entre voisins, le Tribunal de Grande Instance détermine les modalités de passage, la marge d’empiètement et le temps d’intervention.

Le tour d’échelle ne concerne pas les murs mitoyens que chaque propriétaire doit entretenir.

Le bornage

Le bornage consiste à fixer de manière définitive la limite de deux terrains contigus bâtis ou non et à marquer cette limite par des repères matériels appelés  » bornes « . Le bornage permet de clarifier les prérogatives de chacun des propriétaires voisins.

La délimitation des terrains peut avoir une incidence sur l’application des règles d’urbanisme telles que par exemple le respect d’une certaine distance des constructions par rapport aux limites séparatives ou l’obligation de construire sur limite.

Le bornage ne concerne que les propriétés privées.

Il n’est pas obligatoire, sauf dans deux cas :

– Lorsque la demande de bornage est faite par un voisin. En effet, tout propriétaire peut exiger le bornage de son terrain par rapport aux propriétés contiguës.

– La vente de terrains à bâtir, issus d’un lotissement, d’une zone d’aménagement concertée ou d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine destinés à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel)

Le bornage peut être réalisé à l’amiable ou par voie judiciaire.
– Par voie amiable : c’est un géomètre expert qui dresse le procès-verbal de bornage. Cette opération est réalisée en principe à frais partagés par les propriétaires concernés. La signature de ce document par les parties (voisins propriétaires) lui donne une valeur contractuelle.

– Par voie judiciaire : c’est le tribunal d’instance qui est compétent (sauf contestation sérieuse sur le droit de propriété, auquel cas le Tribunal de grande instance est compétent). Pour procéder à la délimitation, le juge se base sur les titres de propriété pour déterminer la contenance des parcelles. Et il va examiner l’état des lieux, la configuration des terrains, les signes matériels la possession actuelle des parties (propriétaires voisins). Puis le juge ou un expert procède à l’arpentage pour vérifier les contenances et enfin le bornage matériel est réalisé par l’implantation de bornes. Un procès-verbal de bornage est dressé par le greffier du tribunal.

Seul un géomètre expert est habilité à réaliser un bornage de propriété. Le cadastre est un outil fiscal, il ne fixe pas les limites de propriété.

S’agissant des propriétés des personnes publiques :

La délimitation du domaine public est organisée par des procédures particulières qui ne relèvent pas du Code civil.

C’est une opération effectuée unilatéralement par l’administration. A titre d’exemple, la délimitation de la voirie routière rel ve de la procédure d’alignement prévue par le Code de la voirie routière.

Toutefois, les propriétés des personnes publiques relevant du régime de la domanialité privée peuvent être délimitées par la procédure de bornage.

Il ne faut pas confondre bornage et clôture :

– Le bornage est une procédure d’identification des limites des propriétés les unes par rapport aux autres qui n’a pas pour objet de fermer physiquement un terrain. La pose de bornes n’empêche pas le franchissement de la limite matérialisée par elles alors que la fermeture de l’accès au terrain est le but principal de la clôture. Le bornage n’est pas soumis aux dispositions d’urbanisme et d’environnement

– La clôture ne matérialise pas forcément les limites du terrain. C’est un ouvrage qui a pour objet d’enclore un espace déterminé, elle en ferme l’accès. Si elle est souvent implantée sur la limite séparative, elle peut aussi être édifiée en retrait celle-ci. Le document d’urbanisme peut réglementer les clôtures.

Le schlupf

Le schlupf se définit comme un étroit passage ou venelle entre les façades latérales de deux bâtiments pour former une sorte de couloir perpendiculaire à l’alignement des façades sur la rue et servant à l’origine à l’évacuation des eaux ainsi qu’à ralentir ou à arrêter les incendies.

La largeur du schlupf varie généralement entre 0,5 et 1,20 mètre. Il ne doit pas être confondu avec une ruelle étroite.

Le schlupf a vocation à rester dégagé : l’article 33 du règlement sanitaire du Bas-Rhin impose notamment son nettoyage par les propriétaires des maisons adjacentes, et des dispositifs et pentes adaptés pour assurer l’évacuation des eaux sans stagnation, pour préserver les murs de l’humidité.
L’architecte des bâtiments de France demande parfois le maintien de la forme urbaine d’origine, qui englobe le schlupf.

L’écoulement des eaux

Le tour d’échelle n’est pas une servitude légale mais un usage permettant le passage sur la propriété voisine pour y poser une échelle ou un échafaudage afin d’exécuter des travaux sur un bien immobilier dont on est propriétaire et pour lesquels tout autre accès est impossible.

L’accord préalable du voisin est nécessaire, sauf recours au juge en cas de désaccord.

L’accès dont on dispose alors est un droit de passage temporaire. Les travaux à réaliser doivent être nécessaires à la conservation du bien : ce sont des travaux d’entretien et de réparation indispensables pour le maintien en bon état du bien existant. La construction d’un bâtiment neuf ne peut donc faire l’objet d’un tel droit de passage. Cependant, il a été accepté par le juge dans des cas exceptionnels un tour d’échelle pour procéder à des travaux de raccordement ou la réalisation de travaux de finition (crépissage, pose d’enduit) sur un ouvrage nouvellement construit.

Le demandeur doit prouver l’impossibilité d’effectuer les travaux sans accéder au fonds voisin, cet accès ne pouvant être admis par pure commodité, ni même dans un objectif d’économie.

Pour éviter tout litige ultérieur, il est conseillé de formaliser l’autorisation de tour d’échelle par un accord écrit entre les parties, précisant :
– La durée des travaux, et dates de début et de fin de travaux ;
– Les dates et heures de passage ;
– Les précautions à prendre pour ne pas endommager le fond voisin ;
– Les conditions et itinéraires d’accès ;
– L’encombrement au sol (marge d’empiètement).

Il est conseillé d’établir un état des lieux contradictoire avant et après les travaux. Des photographies peuvent faciliter la rédaction du document.

Le voisin qui subit le tour d’échelle peut prétendre à un dédommagement pour les préjudices causés (gêne, dégradations, …) par le versement d’une indemnité et/ou la remise dans l’état initial de son bien.

Cette servitude peut être établie à l’amiable par voie conventionnelle ou par décision judiciaire. A défaut d’entente entre voisins, le Tribunal de Grande Instance détermine les modalités de passage, la marge d’empiètement et le temps d’intervention.

Le tour d’échelle ne concerne pas les murs mitoyens que chaque propriétaire doit entretenir.

Les plantations

Les végétations en limite de propriété doivent être plantées à certaines distances en fonction de leurs dimensions et doivent être entretenues.

Le non-respect de ces obligations entraîne de nombreux conflits de voisinage.

Mitoyenneté

Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont considérés mitoyens, tout comme les arbres plantés sur la ligne séparative de deux propriétés.

Aussi, ils sont partagés par moitié lorsqu’ils meurent ou lorsqu’ils sont coupés ou arrachés. Il en va de même pour les fruits qui sont partagés par moitié (cueillette, chute naturelle ou provoquée).

Chaque propriétaire a le droit d’exiger que les arbres mitoyens soient arrachés.

Cadre général

Les plantations correspondent aux arbres, arbrisseaux et arbustes. La distance est mesurée à partir du milieu du tronc de la plantation jusqu’à la limite de propriété. La hauteur de la plantation est mesurée indépendamment du relief (hauteur intrinsèque de l’individu).

De la limite de propriété à une distance de 0,50 mètre, aucune plantation ne peut être réalisée. Cet espace doit permettre de tailler les plantations sans avoir à pénétrer sur la propriété voisine. De 0,50 mètre à 2 mètres de distance de la limite de propriété, les plantations ne peuvent dépasser une hauteur de 2 mètres. Au-delà de cette distance de 2 mètres, les plantations sont libres. Toutefois, elles ne doivent pas durablement empêcher l’ensoleillement de la propriété voisine.

Le propriétaire des plantations doit les tailler autant que de besoin afin d’éviter qu’elles n’empiètent dans l’espace voisin.

Les aboiements 

Les aboiements du chien des voisins peuvent être considérés comme étant une nuisance sonore extrême. Ces bruits domestiques peuvent constituer un trouble anormal de voisinage et aussi bien la nuit qu’en journée.

C’est une source récurrente de litige entre voisins. Les aboiements de chien constituant un trouble anormal du voisinage portent atteinte à la tranquillité publique.

Un chien a le droit d’aboyer. C’est un comportement normal de l’animal. Mais un aboiement fréquent ou trop intensif pourra néanmoins faire l’objet de sanctions. D’autant plus que le maître du chien n’est souvent pas conscient de la gêne occasionnée par son animal. En effet, la raison pour laquelle un chien aboie sans cesse est généralement liée au stress ou à l’ennui en l’absence de son maître.

Garder de bonnes relations avec les voisins commence donc par une bonne éducation donnée à ses animaux de compagnie et le cas échéant, de multiples solutions existent (comportementalistes canins, collier anti-aboiements, …)

Pour plus de renseignements,
télécharger la brochure complète de l’ATIP
(Agence Territoriale d’Ingénieurie Publique)

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